Bestyrelsesansvar i ejerforening: hvad hæfter du for?

Som bestyrelsesmedlem i en ejerforening påtager du dig et ansvar, der rækker langt ud over at arrangere generalforsamlinger og godkende budgetter. Du kan i visse situationer holdes personligt ansvarlig for beslutninger truffet på vegne af foreningen. Mange bestyrelsesmedlemmer er ikke klar over, hvor grænsen går, og det kan få alvorlige økonomiske konsekvenser.

Hvad siger loven om bestyrelsesansvar?

Ejerforeninger er reguleret af ejerlejlighedsloven, senest opdateret med lov nr. 908 af 18. juni 2020. Loven fastslår, at bestyrelsen har pligt til at handle i foreningens interesse og varetage dens anliggender på forsvarlig vis. Det lyder tilpas vagt, men i praksis betyder det, at du som bestyrelsesmedlem skal agere med den omhu og loyalitet, som en fornuftig person ville udvise i samme situation.

Ansvaret er erstatningsretligt og bygger på dansk rets almindelige culparegel. Det vil sige, at du kan drages til ansvar, hvis du handler uagtsomt eller forsætligt til skade for foreningen, dens ejere eller tredjeparter. Der er ikke tale om et objektivt ansvar, men domstolene har i en række afgørelser vist, at tærsklen ikke er urimeligt høj.

Konkrete situationer hvor ansvaret aktiveres

Det er nemmest at forstå ansvaret ved at se på, hvornår det typisk udløses i praksis.

Manglende vedligeholdelse: Hvis bestyrelsen i årevis undlader at vedligeholde fællesarealer, og en ejer eller tredjepart lider skade som følge heraf, kan de ansvarlige bestyrelsesmedlemmer holdes erstatningsansvarlige. Et eksempel: Taget på en ejerforening har haft synlige tegn på utætheder i to år. Bestyrelsen udsætter reparationen for at undgå en ekstraordinær opkrævning. En vandskade ødelægger en ejerlejlighed for 180.000 kr. Her kan de berørte ejere rette krav mod bestyrelsen.

Fejlagtig bogføringen og økonomiforvaltning: Hvis regnskaberne er misvisende, kontingenter er opkrævet forkert, eller midler er anvendt til formål uden generalforsamlingens godkendelse, kan det udløse personligt ansvar. Beløb på over 50.000 kr. i fejlagtigt disponerede midler er ikke usædvanlige i sager, der ender ved retten.

Indgåelse af ugunstige kontrakter: Bestyrelsen har bemyndigelse til at indgå aftaler på foreningens vegne, men ikke ubegrænset. Hvis du underskriver en 10-årig servicekontrakt til en pris, der er markant over markedslejet, og det sker uden generalforsamlingens accept i situationer, der kræver dette, kan du hæfte for det tab, foreningen lider.

Manglende forsikringsdækning: Ejerforeninger er forpligtede til at tegne bygningsforsikring. Glemmer bestyrelsen at forny forsikring, og der opstår en skade i mellemtiden, kan bestyrelsesmedlemmerne hæfte for den fulde erstatningssum. Bygningsskader kan nemt løbe op i millionbeløb.

Hvad beskytter dig som bestyrelsesmedlem?

Heldigvis er der flere forhold, der begrænser dit personlige ansvar.

Beslutninger truffet på generalforsamlingen: Hvis du handler i overensstemmelse med et vedtaget generalforsamlingsbeslutning, er du som udgangspunkt dækket. Det er en god grund til at sikre, at vigtige beslutninger formelt set vedtages af ejerne og ikke blot af bestyrelsen alene.

Bestyrelsesansvarsforsikring: Mange foreninger tegner en bestyrelsesansvarsforsikring, der dækker rimelige og forsvarlige beslutninger, som alligevel viser sig at medføre tab. En standardpolice koster typisk mellem 3.000 og 8.000 kr. årligt afhængigt af foreningens størrelse og risikovurdering. Det er en investering, som enhver ejerforening bør overveje seriøst.

Dokumentation og protokoller: Jo bedre du dokumenterer grundlaget for dine beslutninger, jo stærkere er du stillet. Bestyrelsesreferater skal være præcise, datobestemte og underskrives af samtlige bestyrelsesmedlemmer. Det er ikke tilstrækkeligt at huske, at "vi drøftede det engang".

Indhentning af faglig rådgivning: Hvis du som bestyrelse indhenter en professionel vurdering fra en advokat, revisor eller ingeniør forud for en beslutning, og derefter handler i overensstemmelse med den rådgivning, er du som udgangspunkt beskyttet. Det såkaldte "business judgment rule-princip" anerkendes i stigende grad i dansk ret.

Frister og procedurer du skal kende

Bestyrelsesansvar forældes efter de almindelige forældelsesregler i forældelsesloven. Hovedreglen er tre år fra det tidspunkt, hvor den skadelidte kendte eller burde have kendt til skaden og skadevolder. Der gælder dog en absolut forældelsesfrist på ti år fra skadens opståen.

Det betyder, at du som tidligere bestyrelsesmedlem i princippet kan mødes med et erstatningskrav op til ti år efter, at du trådte ud af bestyrelsen. Det understreger vigtigheden af at opbevare dokumentation omhyggeligt. Bestyrelsesreferater og bilag bør som minimum gemmes i ti år.

Generalforsamlingen skal ifølge ejerlejlighedsloven afholdes inden seks måneder efter regnskabsårets afslutning. Overskrides denne frist uden gyldig grund, kan det i sig selv udgøre en ansvarspådragende handling, særligt hvis foreningen lider tab som følge af den forsinkede behandling af årsregnskabet.

Solidarisk ansvar og individuel skyld

Et vigtigt aspekt, som mange overser, er spørgsmålet om solidarisk ansvar. Hvis alle bestyrelsesmedlemmer har truffet en beslutning i fællesskab, kan de alle holdes ansvarlige solidarisk. Det betyder, at én ejer kan rejse krav mod ét bestyrelsesmedlem for det fulde beløb, hvorefter det pågældende medlem efterfølgende må søge regres hos de øvrige.

Har du stemt imod en beslutning, og er din modstand noteret tydeligt i referatet, er du som udgangspunkt ikke ansvarlig for konsekvenserne af den pågældende beslutning. Det er endnu en konkret grund til at sikre nøjagtige og fuldstændige referater ved enhver bestyrelsesmødet.

Typer af bestyrelsesansvar

Som bestyrelsesmedlem i en ejerforening kan du møde flere typer ansvar. Nedenstående tabel giver et overblik over de vigtigste ansvarsformer og konkrete eksempler fra praksis.

De fleste sager om bestyrelsesansvar falder under erstatningsansvar baseret på culpareglen. En bestyrelsesansvarsforsikring kan dække rimelige og forsvarlige beslutninger, der alligevel medfører tab.

Praktiske råd til at minimere din risiko

Du kan ikke eliminere risikoen for ansvar fuldstændigt, men du kan reducere den betydeligt ved at følge en række enkle principper. Sørg for at indhente to til tre tilbud ved større indkøb eller kontraktindgåelser. Orientér løbende ejerne om foreningens forhold frem for at vente til generalforsamlingen. Brug en certificeret ejendomsadministrator, hvis foreningens økonomi og kompleksitet kræver det. Og sørg altid for, at årsregnskabet er godkendt af en registreret

Ofte stillede spørgsmål

Kan bestyrelsesmedlemmer holdes personligt ansvarlige?

Ja, bestyrelsesmedlemmer kan holdes personligt ansvarlige efter den almindelige culparegel, hvis de handler uagtsomt eller forsætligt til skade for foreningen. Ansvaret er dog ikke objektivt — der kræves, at bestyrelsesmedlemmet har handlet anderledes end en fornuftig person ville i samme situation. Dokumentation af beslutningsgrundlaget er den bedste beskyttelse.

Dækker forsikringen bestyrelsesansvar?

Mange foreninger tegner en bestyrelsesansvarsforsikring, der typisk koster 3.000–8.000 kr. årligt. Forsikringen dækker rimelige og forsvarlige beslutninger, som alligevel medfører tab, men dækker normalt ikke forsætlige handlinger eller grov uagtsomhed. Det anbefales at gennemgå forsikringsdækningen årligt og sikre, at den matcher foreningens risikoniveau.

Hvornår er der typisk tale om ansvar?

De hyppigste sager handler om manglende vedligeholdelse af fællesarealer, fejlagtig økonomiforvaltning, indgåelse af ugunstige kontrakter uden generalforsamlingens godkendelse og forsømmelse af forsikringspligt. Fælles for sagerne er, at bestyrelsen enten har undladt at handle eller har truffet beslutninger uden tilstrækkeligt grundlag.

Hvordan beskytter vi os som bestyrelse?

De vigtigste beskyttelsesforanstaltninger er: grundig dokumentation af alle beslutninger i referater, indhentning af faglig rådgivning ved større dispositioner, sikring af korrekt forsikringsdækning, og at vigtige beslutninger forankres på generalforsamlingen. Tegn altid en bestyrelsesansvarsforsikring og sørg for, at referater underskrives af alle bestyrelsesmedlemmer.