Fremleje i ejerforening: hvad siger loven?

Fremleje af en ejerlejlighed kan give anledning til mange spørgsmål i en ejerforening. Hvem har egentlig ret til at fremleje? Hvilke krav kan bestyrelsen stille? Og hvad sker der, hvis en ejer fremlejer uden tilladelse? Som bestyrelsesmedlem er det vigtigt at kende reglerne, så du kan håndtere sagerne korrekt og undgå konflikter eller juridiske fejlskøn.

Hvad siger loven om fremleje i ejerforeninger?

Udgangspunktet i dansk ret er, at ejeren af en ejerlejlighed frit kan råde over sin ejendom. Det betyder, at en ejer som udgangspunkt har ret til at fremleje sin lejlighed, medmindre andet er bestemt i ejerforeningens vedtægterne eller i lovgivningen.

Den centrale lov på området er ejerlejlighedsloven, senest revideret og konsolideret som lovbekendtgørelse nr. 1713 af 16. august 2021. Loven fastslår, at ejerforeningens vedtægter kan indeholde bestemmelser om fremleje, herunder krav om forudgående godkendelse fra bestyrelsen eller generalforsamlingen.

Lejelovens regler gælder desuden for selve lejeforholdet mellem ejer og lejer. Det vil sige, at når en ejer fremlejer sin lejlighed, er han eller hun bundet af lejelovens bestemmelser om opsigelse, depositum, huslejens størrelse og vedligeholdelsespligt. Dette er noget, bestyrelsen bør være opmærksom på, selvom det primært er et anliggende mellem ejer og lejer.

Vedtægternes rolle er afgørende

Mange ejerforeninger har vedtægtbestemmelser, der regulerer fremleje. Typiske bestemmelser kan indeholde:

• Krav om skriftlig ansøgning til bestyrelsen inden fremleje påbegyndes
• Maksimal fremlejeperiode, for eksempel 2 år ad gangen
• Krav om, at ejer selv har beboet lejligheden i mindst 6 måneder inden fremleje
• Forbud mod fremleje til erhvervsformål

Hvis jeres vedtægter indeholder sådanne krav, er de juridisk bindende for alle ejere. Bestyrelsen har pligt til at håndhæve vedtægterne, og en ejer der fremlejer i strid med vedtægterne kan pålægges at bringe forholdet til ophør.

Har jeres forening derimod ingen vedtægtbestemmelser om fremleje, kan bestyrelsen som udgangspunkt ikke nægte en ejer at fremleje. I den situation bør bestyrelsen overveje at få udarbejdet relevante vedtægtsændringer, som kan vedtages på en generalforsamling.

Kortvarig udlejning via platforme som Airbnb

Et særligt og voksende problem i mange ejerforeninger er kortvarig udlejning via platforme som Airbnb og Booking.com. Her er reglerne mere komplekse.

Siden 2022 har der gjaldt skærpede regler for kortidsudlejning. Ejere må ifølge ligningsloven § 15 O maksimalt udleje deres helårsbolig i 30 dage pr. år via en godkendt udlejningsplatform, hvis de vil benytte det forenklede bundfradrag på 31.600 kr. (2024-sats). Udlejes der mere end dette, beskattes indkomsten på anden vis.

Men det skattemæssige spørgsmål er adskilt fra det foreningsretlige. Bestyrelsen kan i vedtægterne regulere eller forbyde kortidsudlejning uanset den skattemæssige behandling. Mange foreninger har indsat udtrykkelige forbud mod Airbnb-lignende udlejning, netop fordi det kan skabe utryghed og slitage i ejendommen, og fordi det ændrer karakteren af bebyggelsen fra en beboelsesejendom til noget, der minder om et hotel.

Bestyrelsens muligheder for at stille krav

Når en ejer ansøger om tilladelse til fremleje, og vedtægterne kræver dette, kan bestyrelsen stille en række rimelige krav:

Dokumentation for lejer: Bestyrelsen kan anmode om navn og kontaktoplysninger på den kommende lejer, så foreningen ved, hvem der bor i ejendommen.

Tidsbegrænsning: Det er lovligt at kræve, at fremlejeperioden ikke overstiger et bestemt antal måneder. En typisk grænse er 24 måneder, men dette afhænger af vedtægternes ordlyd.

Oplysning om formål: Bestyrelsen kan kræve at vide, om lejligheden udlejes til beboelse eller erhverv.

Bestyrelsen kan derimod ikke afvise en ansøgning om fremleje ud fra usaglige kriterier, som for eksempel lejerens nationalitet, religion eller personlige livsstil. En sådan afvisning vil stride mod grundlæggende diskriminationsregler og kan medføre erstatningsansvar.

Konsekvenser ved ulovlig fremleje

Hvad sker der, hvis en ejer fremlejer uden at have indhentet den krævede tilladelse? Her har bestyrelsen flere handlemuligheder:

1. Skriftligt påbud: Bestyrelsen sender et formelt påbud til ejer om at bringe det ulovlige forhold til ophør inden en given frist, typisk 30 dage.

1. Bøde via vedtægterne: Mange vedtægter giver adgang til at pålægge ejeren et gebyr eller en bod for overtrædelse af ordensreglementet.

1. Eksklusion i grove tilfælde: I særlig grove eller gentagne tilfælde kan en ejer som yderste konsekvens ekskluderes af ejerforeningen og tvinges til at sælge sin lejlighed. Dette kræver hjemmel i vedtægterne og vil typisk forudsætte en domstolsafgørelse.

Det er vigtigt, at bestyrelsen handler konsekvent og dokumenterer alle skridt undervejs. En sag om ulovlig fremleje kan ende i Boligretten, og her vil bestyrelsens sagsbehandling blive nøje gennemgået.

Oversigt over fremlejetyper

Ejerforeninger støder på flere typer fremleje, og reglerne varierer afhængigt af vedtægternes udformning. Tabellen giver et overblik over de mest almindelige fremlejetyper og de typiske bestemmelser.

Uanset fremlejetypen hæfter ejeren fortsat for fællesudgifter og overholdelse af husordenen. Bestyrelsen bør altid kræve skriftlig lejekontrakt og kontaktoplysninger på lejeren.

Praktiske råd til bestyrelsen

Som bestyrelsesmedlem bør du sikre, at foreningen har klare og opdaterede vedtægtsbestemmelser om fremleje. Det anbefales at gennemgå vedtægterne minimum hvert 5. år og vurdere, om de afspejler foreningens aktuelle behov og den gældende lovgivning.

Derudover er det en god idé at udarbejde et standardansøgningsskema til ejere, der ønsker at fremleje. Skemaet bør som minimum indeholde felter til:

• Ejers navn og kontaktoplysninger
• Lejerens fulde navn og kontaktoplysninger
• Påtænkt fremlejeperi ode med start og slutdato
• Bekræftelse af, at ejer er bekendt med foreningens ordensregler, og at disse vil blive videregivet til lejer

Bestyrelsen bør besvare alle ansøgninger skriftligt og inden for en rimelig frist, typisk 14 dage. En manglende besvarelse kan i visse tilfælde blive fortolket som en stiltiende accept.

Husk også, at ejer fortsat hæfter over for ejerforeningen for alle fællesudgifter og overholdelse af husordenen, selv om lejligheden er frem

Ofte stillede spørgsmål

Kan bestyrelsen forbyde fremleje?

Bestyrelsen kan ikke på egen hånd forbyde fremleje. Et forbud kræver hjemmel i vedtægterne, og da det begrænser ejerens rådighedsret, vil en vedtægtsændring typisk kræve kvalificeret flertal eller enstemmighed. Bestyrelsen kan dog stille rimelige krav til fremlejeprocessen, hvis vedtægterne giver mulighed for det.

Gælder der særlige regler for Airbnb?

Ja, siden 2022 gælder skærpede regler for korttidsudlejning. Skattemæssigt må ejere maksimalt udleje i 30 dage pr. år via en godkendt platform for at bruge det forenklede bundfradrag. Foreningsretligt kan vedtægterne sætte yderligere begrænsninger eller helt forbyde Airbnb-lignende udlejning. Mange foreninger vælger netop at gøre dette for at undgå slitage og utryghed.

Hvor længe må man fremleje?

Det afhænger af vedtægterne. De fleste foreninger tillader fremleje i op til 24 måneder ad gangen, men nogle har kortere frister eller krav om, at ejeren selv har beboet lejligheden i mindst 6 måneder inden fremleje. Uden vedtægtsbestemmelser om varighed kan ejeren i princippet fremleje uden tidsbegrænsning.

Hvad er udlejers ansvar ved fremleje?

Ejeren hæfter fortsat for alle fællesudgifter og er ansvarlig for, at lejeren overholder foreningens husorden og vedtægter. Eventuelle skader forvoldt af lejeren på fællesarealer kan kræves dækket af ejeren. Derudover er ejeren bundet af lejelovens regler om depositum, opsigelse og vedligeholdelse i forholdet til lejeren.