Forsikring i ejerforening: hvad skal bygningsforsikringen dække?

Som bestyrelsesmedlem i en ejerforening bærer du et ansvar, der rækker langt ud over de daglige driftsbeslutninger. En af de vigtigste opgaver er at sikre, at foreningens bygningsforsikring faktisk dækker det, den skal. Mange bestyrelser opdager først manglerne, når skaden er sket og regningen lander på bordet. Denne artikel giver dig et klart overblik over, hvad bygningsforsikringen skal indeholde, hvad den typisk ikke dækker, og hvordan du undgår de mest kostbare fejl.

Hvad er en bygningsforsikring i en ejerforening?

En bygningsforsikring i en ejerforening dækker selve ejendommen som helhed, det vil sige den fælles bygningsstruktur, tag, fundament, ydermure, trapper og fællesarealer. Det er foreningens forsikring og ikke den enkelte ejers ansvar at tegne den. Den enkelte ejer skal derimod selv tegne en indbo- og løsøreforsikring for alt inden for sin lejlighedsgrænse.

Det følger af ejerlejlighedslovens § 17, at ejerforeningen er forpligtet til at tegne forsikring for den samlede ejendom. Loven præciserer ikke detaljerne, men det er fast kutyme og juridisk anerkendt praksis, at forsikringen som minimum skal dække brand, storm, vand og andre typiske skader på bygningskroppen.

En gennemsnitlig bygningsforsikring for en ejerforening med ti til tyve lejligheder koster typisk mellem 30.000 og 80.000 kr. om året afhængigt af ejendommens alder, beliggenhed, konstruktion og skadeshistorik.

De vigtigste dækningsområder

En solid bygningsforsikring skal som minimum indeholde følgende dækninger:

Brandforsikring er det absolutte fundament. Den dækker skader forårsaget af ild, eksplosion og lynnedslag. Vær opmærksom på, at røgskader og skader fra kortslutning ikke altid er automatisk inkluderet og kan kræve en tillægsdækning.

Vandskadedækning er særligt relevant i ældre ejendomme med nedslidte rør. Dækningen bør omfatte brud på vandledninger, utilsigtet udstrømning fra VVS-anlæg og skader fra tage og tagrender. I 2023 var vandskader den hyppigste årsag til forsikringsudbetalinger i danske boligforeninger, og en enkelt større vandskade kan nemt løbe op i 150.000 til 500.000 kr.

Stormskadedækning dækker skader fra storm, det vil sige vind med en hastighed over 17,2 m/s svarende til stormstyrke. Tjek altid, om hagelis og skybrud er inkluderet, da disse skader behandles forskelligt af forsikringsselskaberne.

Svampe- og rådskader er et område, mange foreninger overser. Ikke alle forsikringer dækker dette som standard, og det kan være en bekostelig tilføjelse. En svampeskade i en træbjælkeage kan koste 200.000 kr. eller mere at udbedre.

Glas- og sanitetsdækning bør inkludere fælles vinduer, glaspartier i opgange og sanitet i eventuelle fællesrum. Tjek præcist, hvad der defineres som fællesareal i jeres forsikringsvilkår.

Hvad dækker forsikringen typisk ikke?

Her er det afgørende at læse de små bogstaver. De fleste bygningsforsikringer dækker ikke:

Forsætlig skade eller grov uagtsomhed fra beboere eller bestyrelse. Hvis en beboer bevidst forvolder skade, vil forsikringsselskabet typisk søge regres.

Slid og ælde er aldrig dækket. Forsikringen er ikke et vedligeholdelsesbudget. Et nedslidt tag, der lækker på grund af manglende vedligeholdelse, vil sjældent udløse dækning.

Jordforurening og grundvand er standardmæssigt undtaget. Mange ejendomme i lavtliggende områder kan opleve problemer med stigende grundvand, og det kræver specialforsikring.

Skader inde i den enkelte lejlighed er ejerens eget ansvar, medmindre skaden skyldes et brud på en fælles ledning. Grænsen her kan være juridisk uklar og bør defineres tydeligt i foreningens vedtægter og forsikringspolice.

Forsikringssum og indeksering

En hyppig fejl er, at bygningsforsikringens forsikringssum ikke er opdateret i takt med stigende byggepriser. Hvis ejendommen er forsikret for 20 mio. kr., men den reelle genopførelsespris er 35 mio. kr., er foreningen underforsikret og vil kun få delvis dækning ved en totalskade.

Forsikringsselskaberne anvender typisk byggeomkostningsindekset fra Danmarks Statistik til automatisk indeksering, men det er bestyrelsens ansvar at kontrollere, at summer og vilkår matcher virkeligheden. Få foretaget en professionel vurdering af genopførelsesprisen mindst hvert femte år.

Selvrisiko og erstatningsopgør

Selvrisikoen i en bygningsforsikring for ejerforeninger ligger typisk mellem 5.000 og 25.000 kr. pr. skade. En lav selvrisiko giver tryghed, men øger præmien. En høj selvrisiko kan lønne sig, hvis foreningen har en solid driftskonto og god skadeshistorik.

Ved erstatningsopgøret er det vigtigt at kende forskellen på nyværdi og dagsværdi. Nyværdiforsikring dækker omkostningerne ved at genanskaffelse eller genopførelse i samme stand, mens dagsværdi tager hensyn til slid og alder. De fleste ejerforeninger bør insistere på nyværdiforsikring.

Anmeldelsesfrister og praktiske krav

Skadesanmeldelse skal ske hurtigst muligt og senest inden for de frister, forsikringsselskabet angiver i policen. En typisk frist er 14 dage fra skadens opdagelse, men ved brandskader er kravet ofte øjeblikkeligt.

Som bestyrelse skal I dokumentere skaden grundigt med fotos, tidsstempler og skriftlig beskrivelse. Sørg for at bevare beskadigede genstande til forsikringsselskabets besigtigelse, medmindre der er fare for yderligere skade. Igangsæt aldrig større reparationer, inden forsikringsselskabet har godkendt omfanget, da dette kan ugyldiggøre erstatningen.

Årlig gennemgang er ikke valgfri

Bestyrelsens ansvar er ikke opfyldt ved blot at tegne en forsikring. Forsikringsvilkårene bør gennemgås grundigt mindst én gang om året, helst i forbindelse med det ordinære bestyrelsesmøde efter generalforsamlingen. Stil dig selv disse spørgsmål:

Er forsikringssummen tilstrækkelig i lyset af aktuelle byggepriser? Har ejendommen gennemgået ombygninger eller renoveringer, der ændrer forsikringsbehovet? Er