Energimærke for ejerforening: krav, pris og gyldighed

Som bestyrelsesmedlem i en ejerforening er du ansvarlig for, at bygningen lever op til de gældende lovkrav. Et af de krav, der jævnligt giver anledning til spørgsmål, er energimærkning. Hvornår skal foreningen have et energimærke? Hvad koster det? Og hvor længe gælder det? Denne artikel giver dig svarene.

Hvad er et energimærke, og hvem er ansvarlig?

Et energimærke er en officiel vurdering af en bygnings energimæssige tilstand. Mærket gives på en skala fra A2020 (bedst) til G (dårligst) og angiver både bygningens nuværende energiforbrug og konkrete forslag til forbedringer.

Ansvaret for at sørge for et gyldigt energimærke ligger hos ejeren af bygningen. I en ejerforening er det altså foreningen som juridisk enhed der har ansvaret, ikke de enkelte andelshavere eller ejere. Det er dermed bestyrelsen der i praksis skal sikre, at mærket er opdateret og tilgængeligt.

Reglerne er fastsat i bekendtgørelse nr. 1616 af 10. december 2020 om energimærkning af bygninger, som udstedes med hjemmel i lov om fremme af energibesparelser i bygninger.

Hvornår er energimærkning lovpligtigt?

Kravet om energimærkning gælder som udgangspunkt for bygninger med et samlet areal på over 60 kvadratmeter. For ejerforeninger er der to situationer, der udløser krav om et gyldigt energimærke:

Ved salg af en ejerlejlighed: Når en ejer sætter sin lejlighed til salg, skal der foreligge et gyldigt energimærke for den pågældende enhed. Mærket skal vedlægges salgsopstillingen og være tilgængeligt for potentielle købere fra første dag, boligen udbydes.

Løbende krav for større bygninger: Ejerforeninger i bygninger med et samlet erhvervsareal over 500 kvadratmeter har pligt til løbende at have et gyldigt energimærke. For rent boligmæssige ejerforeninger er det primært ved salg, at kravet aktiveres.

Selvom lovkravet ikke altid gælder kontinuerligt for mindre boligejendomme, anbefales det at have et opdateret energimærke til rådighed. Det er god foreningspraksis og kan spare tid og penge, når salg opstår pludseligt.

Gyldighed: Hvor længe holder et energimærke?

Gyldigheden af et energimærke afhænger af, hvilken karakter bygningen har fået:

• Karakter A og B: Gyldigt i 10 år
• Karakter C til G: Gyldigt i 10 år for boliger

I praksis gælder energimærket altså i 10 år for boliger, uanset hvilken energikarakter bygningen modtager. Det betyder, at en ejerforening der fik udstedt et energimærke i 2016, skal have fornyet det inden udgangen af 2026.

Bemærk dog, at et energimærke mister sin gyldighed hvis der foretages væsentlige ændringer af bygningens energimæssige forhold, eksempelvis udskiftning af varmesystem, større efterisolering eller installation af solcelleanlæg. I sådanne tilfælde bør bestyrelsen kontakte en energikonsulent for at vurdere, om mærket skal opdateres.

Hvad koster et energimærke?

Prisen på et energimærke fastsættes frit af de godkendte energikonsulenter og varierer derfor. For en typisk etageejendom med ejerlejligheder kan du dog forvente følgende prisintervaller:

• Mindre ejendom (under 10 lejligheder): 3.000 til 6.000 kr.
• Mellemstor ejendom (10 til 30 lejligheder): 6.000 til 12.000 kr.
• Større ejendom (over 30 lejligheder): 12.000 til 25.000 kr. og opefter

Priserne er eksklusiv moms. Indhent altid mindst tre tilbud for at sikre en konkurrencedygtig pris. Det er muligt at finde godkendte energikonsulenter via Energistyrelsens register på virk.dk.

Udgiften til energimærkning er en driftsomkostning for ejerforeningen og bør budgetteres som en løbende post, så der ikke opstår overraskelser, når fornyelsestidspunktet nærmer sig.

Hvad indeholder energimærket, og hvordan bruges det?

Et energimærke er mere end blot en karakter på bygningen. Rapporten indeholder en detaljeret gennemgang af bygningens klimaskærm, installationer og energisystemer, og den afsluttes med konkrete energisparende tiltag rangeret efter rentabilitet.

Forslagene i energimærkerapporten er en værdifuld ressource for bestyrelsen. De kan danne grundlag for den langsigtede vedligeholdelsesplanen og hjælpe med at prioritere, hvilke renoveringsprojekter der giver den bedste energimæssige og økonomiske gevinst. Et eksempel: Hvis rapporten viser, at udskiftning af cirkulationspumpen kan spare foreningen 18.000 kr. om året med en tilbagebetalingstid på to år, er det et oplagt emne at sætte på dagsordenen til næste generalforsamlingen.

Konsekvenser ved manglende energimærke

Mangler ejerforeningen et gyldigt energimærke ved salg, kan det have alvorlige konsekvenser. Sælger kan ifalde ansvar, og handlen kan i yderste konsekvens forsinkes eller kompliceres. Energistyrelsen fører tilsyn med energimærkningsordningen og kan udstede påbud.

Det er derfor i alles interesse at bestyrelsen holder styr på, hvornår foreningens energimærke udløber. En simpel løsning er at notere udløbsdatoen i foreningens kalender og sætte et påmindelsespunkt tre til seks måneder inden, så der er god tid til at indhente tilbud og bestille en konsulent.

Energimærkeskalaen for bygninger

Energimærket angiver bygningens energieffektivitet på en skala fra A2020 til G. Jo lavere bogstav, desto højere energiforbrug og typisk større potentiale for besparelser. Nedenstående tabel giver et overblik over de enkelte klasser og hvad de typisk dækker.

De fleste danske ejerforeninger i ældre etageejendomme ligger i klasse C-E. En forbedring med ét eller to trin kan typisk opnås med relativt simple tiltag som efterisolering af loft, udskiftning af vinduer eller optimering af varmestyring.

Praktiske råd til bestyrelsen

Herunder følger nogle konkrete anbefalinger til, hvordan bestyrelsen håndterer energimærkning professionelt:

Opbevar energimærket centralt: Gem det gyldige energimærke i foreningens dokumentarkiv, og sørg for at alle bestyrelsesmedlemmer ved, hvor det findes. Det er ofte et digitalt dokument der kan hentes via Energistyrelsens database.

Informér ejerne proaktivt: Når en ejer overvejer at sætte sin lejlighed til salg, er det en fordel at de hurtigt kan få oplyst, om foreningens energimærke er gyldigt. Det forenkler salgsprocessen markant.

Koordinér energimærkning med vedligeholdelsesplan: Hvis foreningen alligevel planlægger større renoveringsarbejder, kan det være fornuftigt at vente med at forny energimærket til efter arbejderne er afsluttet. På den måde afspejler mærket de faktiske forbedringer og giver en bedre karakter.

Afsæt midler i budgettet: Med en pris på typisk 6.000 til 20.000 kr. og

Ofte stillede spørgsmål

Er energimærkning lovpligtig for ejerforeninger?

Ja, alle bygninger over 60 m² skal have et gyldigt energimærke, når de sælges eller udlejes. For ejerforeninger betyder det i praksis, at foreningen skal sikre, at bygningens fælles energimærke er opdateret, da det indgår i enhver ejerlejlighedshandel. Manglende energimærke kan udløse bøder og forsinkelser ved ejerskifte. Bestyrelsen bør derfor inkludere energimærkets udløbsdato i sin vedligeholdelsesplan.

Hvor ofte skal energimærket fornyes?

Et energimærke er gyldigt i 10 år fra udstedelsesdatoen. Har foreningen gennemført større energiforbedringer — fx nyt tag, nye vinduer eller udskiftning af varmeanlæg — kan det betale sig at få udstedt et nyt mærke før tid, da det bedre afspejler bygningens faktiske forbrug. Det opdaterede mærke kan desuden have positiv effekt på ejerlejlighedspriserne.

Hvad koster et energimærke?

Prisen afhænger af bygningens størrelse og kompleksitet, men for en typisk etageejendom med 10-30 lejligheder ligger prisen mellem 5.000 og 15.000 kr. Udgiften dækkes af fællesbudgettet og bør indgå som en fast post i foreningens budget. Indhent altid tilbud fra mindst to certificerede energikonsulenter for at sikre konkurrencedygtig pris.

Hvordan forbedrer vi energimærket?

Start med at gennemgå de anbefalinger, der allerede fremgår af det eksisterende energimærke — de er prioriteret efter tilbagebetalingstid. Typiske tiltag inkluderer efterisolering af tag og kælder, udskiftning af ældre vinduer, balancering af varmeanlæg og installation af termostatventiler. Større investeringer som facaderenovering eller ny varmekilde bør finansieres via foreningens hensættelser og besluttes på generalforsamlingen.