Elevator i ejerforening: lovpligtig kontrol og vedligeholdelse

Som bestyrelsesmedlem i en ejerforening har du et ansvar, der rækker langt ud over de månedlige regnskaber og generalforsamlinger. Har foreningen en elevator, påhviler der dig og dine medbestyrelsesmedlemmer en række lovpligtige forpligtelser, som ikke må forsømmes. Manglende overholdelse kan i værste fald føre til alvorlige ulykker, bøder og erstatningsansvar. Denne artikel giver dig et konkret overblik over reglerne, tidsfristerne og de omkostninger, du skal sætte af i budgettet.

Hvad siger loven om elevatorer i private ejendomme?

Elevatorer i ejerforeninger er reguleret af Arbejdstilsynets bekendtgørelse nr. 612 af 25. juni 2008 om indretning og anvendelse af elevatorer mv. samt den tilhørende bekendtgørelse nr. 693 af 10. juni 2013. Disse regler fastslår, at alle elevatorer i private og offentlige bygninger skal gennemgå lovpligtig periodisk kontrol udført af et akkrediteret kontrolorgan.

Det er vigtigt at forstå, at ansvaret for at overholde disse regler ligger hos ejeren af anlægget. I en ejerforening er det altså bestyrelsen, der på vegne af foreningen har pligten til at sikre, at kontrollen gennemføres rettidigt, og at eventuelle fejl og mangler udbedres inden for de fastsatte frister.

Arbejdstilsynet kan til enhver tid kræve dokumentation for, at kontrollen er foretaget. Kan foreningen ikke fremvise en gyldig kontrolrapport, risikerer man et påbud, og i grove tilfælde kan elevatoren blive lukket for brug, indtil forholdet er bragt i orden.

Periodisk kontrol: hyppighed og indhold

Den lovpligtige periodiske kontrol skal foretages med et interval, der afhænger af elevatorens risikoklasse. For langsomtgående personelevatorer i boligbygninger, som er den absolut mest almindelige type i danske ejerforeninger, gælder følgende:

• Risikoklasse lav: Kontrol hvert fjerde år
• Risikoklasse middel: Kontrol hvert andet år
• Risikoklasse høj: Kontrol hvert år

De fleste standardelevatorer i ejerforeninger med fire til ti etager placeres i kategorien lav til middel risiko. Det betyder typisk kontrol hvert andet til fjerde år, men du bør altid få det konkrete interval bekræftet af det kontrolorgan, der varetager opgaven.

Ved kontrollen gennemgår en godkendt kontroltekniker samtlige tekniske og sikkerhedsmæssige komponenter: bremser, styring, dørspærringer, nødstop, belysning i kabine og skakt, samt ophængslinjer og stødpuder i bundbunken. Kontrolrapporten angiver eventuelle afvigelser og sætter frister for udbedring, typisk 30, 90 eller 180 dage afhængigt af alvorsgraden.

Hvad koster den lovpligtige kontrol?

Prisen for en periodisk kontrol varierer afhængigt af elevatortype og valg af kontrolorgan. For en standard personelevatorer i en boligejendom kan du som tommelfingerregel forvente:

• Periodisk kontrol (hvert 2. til 4. år): 2.500 til 4.500 kr. ekskl. moms
• Kontrol med efterfølgende rapport og eventuelle opfølgningsbesøg: Kan samlet løbe op i 5.000 til 7.000 kr. ekskl. moms

Dertil skal man lægge udgifterne til udbedring af eventuelle mangler. Udskiftning af slidt kabelsæt koster typisk 15.000 til 40.000 kr., mens en komplet modernisering af styresystemet kan beløbe sig til 80.000 kr. eller derover. Det er derfor klogt at afsætte et særskilt vedligeholdelsesbudget til elevatoren frem for at lade udgifterne overraske bestyrelsen.

Løbende vedligeholdelsesaftale: et must for enhver forening

Udover den lovpligtige periodiske kontrol er det stærkt anbefalelsesværdigt at indgå en løbende serviceaftale med et elevatorservicefirma. En serviceaftale sikrer, at elevatoren inspiceres regelmæssigt, typisk én til to gange om måneden, og at mindre problemer opdages og udbedres, inden de udvikler sig til kostbare og tidskrævende reparationer.

Prisen for en serviceaftale for en standard personelevatorer i en boligejendom ligger typisk mellem 800 og 1.800 kr. om måneden ekskl. moms, afhængigt af aftalens omfang. Mange aftaler inkluderer ubegrænset antal udkald i kontortid, mens udkald uden for normal arbejdstid faktureres separat, ofte med et tillæg på 500 til 1.200 kr. pr. udkald.

En god serviceaftale bør som minimum indeholde:

• Planlagte servicebesøg med dokumentation
• Telefonsupport og nødudkald ved fastklemning af passagerer
• Rapport efter hvert besøg med anbefaling af eventuelle reparationer
• Opdatering af servicelog, som kan fremvises ved Arbejdstilsynets kontrol

Ansvar og erstatning: hvad kan gå galt?

Forsømt vedligeholdelse og manglende kontrol er ikke bare et juridisk problem. Det er også et etisk ansvar over for beboerne i ejendommen. Hvis en beboer kommer til skade som følge af en mangelfuld elevator, og det efterfølgende viser sig, at bestyrelsen ikke har overholdt sine forpligtelser, kan den personlige erstatning blive en realitet.

Forsikringsselskabers dækning kan desuden bortfalde, hvis det dokumenteres, at ejendommens ejer vidste om en fejl og ikke handlede. En dom fra Østre Landsret fra 2019 fastslog netop, at en ejendomsejer ikke var berettiget til forsikringsdækning for skader på en elevator, da de lovpligtige servicerapporter ikke var ført korrekt.

Det er god praksis at lade bestyrelsen på hvert bestyrelsesmøde tage elevatorens status op som et fast punkt på dagsordenen, så alle bestyrelsesmedlemmer er orienteret og kan dokumentere, at foreningen aktivt følger op på sine forpligtelser.

Modernisering og større renoveringer

Elevatorer har en levetid på 20 til 30 år, og på et tidspunkt bliver løbende reparationer mere omkostningstunge end en samlet modernisering. Mange ejerforeninger vælger at opdatere styresystemet og kabinen i forbindelse med den lovpligtige kontrol, da et moderniseret anlæg typisk vil have lavere driftsomkostninger og bedre energieffektivitet.

Vær opmærksom på, at større ombygninger af elevatoren kan kræve ny ibrugtagningskontrol, som følger reglerne i bekendtgørelse nr. 612. Denne kontrol skal ligesom den periodiske kontrol udføres af et akkrediteret kontrolorgan og koster typisk mellem 3.000 og 6.000 kr. ekskl. moms.

I forbindelse med renovering kan der eventuelt søges om støtte via Landsbyggef