Kassekredit og lån i ejerforening: hvad er mulighederne?

Som bestyrelsesmedlem i en ejerforening støder du før eller siden på spørgsmålet om foreningens økonomi. Måske skal taget renoveres, kælderens faldstammer er udtjente, eller facaden trænger til en gennemgribende istandsættelse. Fælles for disse situationer er, at de kræver kapital, som ikke altid er til stede i foreningens løbende budget. Her kommer kassekredit og lån i ejerforening ind som konkrete løsninger, der kan give foreningen det nødvendige finansielle råderum.

Hvad er en kassekredit for en ejerforening?

En kassekredit er en løbende kreditfacilitet, der giver foreningen mulighed for at trække penge op til en aftalt grænse. I modsætning til et traditionelt lån betaler foreningen kun renter af det beløb, der faktisk er trukket på kredittens saldo.

For ejerforeninger bruges kassekreditter typisk til at håndtere likviditetsudsving. Et klassisk eksempel er, når foreningen sender opkrævninger ud til ejerne i starten af kvartalet, men løbende skal betale leverandører og håndværkere. Har foreningen en kassekredit på eksempelvis 200.000 kr., kan bestyrelsen betale regninger til tiden uden at vente på, at alle ejere har indbetalt deres bidrag.

Renten på en kassekredit til ejerforeninger varierer typisk mellem 4 og 8 procent om året afhængigt af pengeinstituttet og foreningens kreditvurdering. Det er vigtigt at sammenligne vilkår hos flere banker, da der kan være betydelige forskelle i både rente og etableringsomkostninger.

Realkreditlån kontra banklån til større renoveringer

Når ejerforeningen står over for større investeringer som facaderenovering, nyt tag eller installation af elevatorer, er et egentligt lån ofte den rette løsning. Her er to primære muligheder:

Realkreditlån stilles med pant i foreningens ejendom og tilbydes af realkreditinstitutter som Realkredit Danmark, Nykredit og BRFkredit. Lånegrænsen for ejerforeningers erhvervsejendomme ligger typisk på 60 til 70 procent af ejendommens værdi. Renten er generelt lavere end ved banklån, og løbetiden kan strækkes over 10 til 30 år. En renovering til 2 millioner kr. kan eksempelvis finansieres med et 20-årigt realkreditlån med en ydelse, der fordeles på foreningens ejere via de månedlige fællesbidrag.

Banklån er mere fleksible i sin opbygning og kræver ikke nødvendigvis pant i ejendommen, men renten er typisk højere. Et banklån på 500.000 kr. med en løbetid på 10 år og en rente på 5 procent medfører en månedlig ydelse på cirka 5.300 kr., som fordeles på ejerne efter fordelingstal. Banklån egner sig godt til mellemstore projekter, hvor realkreditfinansiering ikke er praktisk mulig.

Lovgivning og vedtægternes betydning

Inden bestyrelsen indgår aftaler om lån eller kassekredit, er det afgørende at have styr på de juridiske rammer. Ejerlejlighedsloven (lovbekendtgørelse nr. 1213 af 2020 med senere ændringer) fastlægger de grundlæggende regler for ejerforeningers økonomi og beslutningskompetence.

De fleste ejerforeningers vedtægter kræver, at beslutninger om optagelse af lån over en bestemt beløbsgrænse træffes på generalforsamlingen med kvalificeret flertal, typisk to tredjedele af stemmerne. Bestyrelsen kan i mange tilfælde ikke selvstændigt forpligte foreningen til lån over eksempelvis 100.000 til 200.000 kr. uden generalforsamlingens godkendelse.

Det anbefales at:

Gennemgå vedtægternes bestemmelser om låneoptagelse grundigt inden enhver dialog med pengeinstitutter
Indkalde til ekstraordinær generalforsamling, hvis vedtægterne kræver det, med minimum 14 dages varsel
Sørge for at lånebeslutningen fremgår klart af generalforsamlingens referat, der underskrives af dirigenten

Overtrædelse af vedtægternes kompetenceregler kan medføre, at en låneaftale kan anfægtes, og bestyrelsen kan i yderste konsekvens blive holdt personligt ansvarlig.

Fordeling af lånebyrden på ejerne

Et centralt spørgsmål er, hvordan lånets omkostninger fordeles. Udgangspunktet er foreningens fordelingstal, som fremgår af vedtægterne og typisk afspejler den enkelte lejligheds størrelse i forhold til det samlede boligareal.

Ejer du eksempelvis en lejlighed med et fordelingstal på 10 ud af foreningens samlede 200, bærer du 5 procent af de samlede lånomkostninger. På et lån med en samlet månedlig ydelse på 10.000 kr. udgør din andel 500 kr. om måneden.

Nogle foreninger vælger alternativt at opkræve en ekstraordinær indbetaling fra ejerne frem for at optage lån. Her indbetaler ejerne deres andel af renoveringens samlede pris på én gang, men dette kræver, at ejerne har likviditeten til det, og det kan skabe friktion, hvis beløbene er store.

Praktiske overvejelser ved ansøgning om lån

Bankerne og realkreditinstitutterne vil ved vurderingen af ejerforeningen typisk se på følgende:

Foreningens seneste tre godkendte årsregnskaber
Budgetter for de kommende år
Vedtægter og referater fra de seneste generalforsamlinger
En beskrivelse af det konkrete projekt samt indhentede håndværkertilbud
Foreningens restanceoversigt, herunder om der er ejere med misligholdte betalinger

En ufuldstændig dokumentation kan forsinke processen med flere uger. Har foreningen eksempelvis en generalforsamling planlagt til april, og ønsker bestyrelsen at præsentere et konkret lånetilbud på mødet, bør dialogen med pengeinstitutterne indledes senest i januar eller februar.

Typiske faldgruber for ejerforeninger

Mange bestyrelser begår den fejl at undervurdere de samlede omkostninger ved låneoptagelse. Ud over renten skal du medregne stiftelsesomkostninger, tinglysningsafgift og eventuelle administrations- og låneformidlingsgebyrer. Tinglysningsafgiften ved realkreditlån udgør 1,45 procent af lånets størrelse plus et fast gebyr på 1.825 kr. (2024-satser). På et lån på 1 million kr. udgør tinglysningsafgiften dermed 16.325 kr.

En anden faldgrube er at vælge et lån med for kort løbetid, hvilket belaster ejernes fællesbidrag unødigt. En renoveringsinvestering med lang levetid, som eksempelvis et nyt tag der holder 40 til 50 år, bør helst finansieres med en løbetid der afspejler aktivets levetid.