Mæglerforespørgsel: hvad er det, hvad koster det, og hvem laver den?

En mæglerforespørgsel er et dokument, som ejendomsmæglere indhenter fra ejerforeninger, når en ejerlejlighed skal sælges. Som bestyrelsesmedlem i en ejerforening vil du med sikkerhed støde på begrebet, og det er vigtigt at forstå, hvad der faktisk kræves af foreningen, hvad det koster, og hvem der har ansvar for hvad i processen.

Hvad er en mæglerforespørgsel?

Når en ejer af en ejerlejlighed sætter sin bolig til salg, er mægleren forpligtet til at indhente en række oplysninger om ejerforeningen. Disse oplysninger samles typisk i det, der kaldes en mæglerforespørgsel eller ejerforeningsattest.

Dokumentet giver potentielle købere et klart billede af ejerforeningens økonomiske og administrative tilstand. Det indeholder typisk:

• Foreningens vedtægter og eventuelle husordener
• De seneste godkendte regnskaber og budgetter
• Oplysninger om foreningens gæld og eventuelle fælles lån
• Aktuelle og kommende ejerforeningsbidrag (fællesudgifter)
• Oplysninger om verserende retssager eller konflikter
• Eventuelle planlagte større renoveringer og disses finansiering
• Restancer for den pågældende ejerlejlighed

Mægleren sender forespørgslen til ejerforeningens bestyrelse eller administrator, som herefter skal besvare den inden for en rimelig frist. I praksis forventes svar typisk inden for fem til ti arbejdsdage, selvom der ikke er en lovfæstet absolut frist for svartiden.

Hvad siger loven?

Mæglerforespørgslen er tæt forbundet med reglerne i ejerlejlighedsloven (lovbekendtgørelse nr. 1021 af 27. august 2019 med senere ændringer) samt bekendtgørelse om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Ejendomsmæglere er ifølge lov om omsætning af fast ejendom forpligtede til at indhente relevante oplysninger om ejendommen, herunder foreningsforhold, inden en handel gennemføres.

Ejerforeningen har ikke en direkte lovpligtig pligt til at besvare forespørgsler inden for en bestemt frist, men det anbefales stærkt at reagere hurtigt. En forsinkelse kan forsinke salget og skabe unødig friktion mellem sælger og forening. Desuden kan manglende eller fejlagtige oplysninger i princippet skabe juridisk ansvar for foreningen, hvis en køber lider tab som følge heraf.

Det er også værd at bemærke, at oplysningerne i mæglerforespørgslen indgår i det såkaldte salgsopstillingsmateriale, som mægleren er forpligtet til at fremlægge for køber, jf. ejendomsformidlingslovgivningen.

Hvad koster en mæglerforespørgsel?

Her er der stor forskel på, hvem der administrerer foreningen. Mange ejerforeninger vælger at opkræve et gebyr for at besvare mæglerforespørgsler, da det kræver tid og ressourcer at indsamle og verificere alle relevante oplysninger.

Typiske priser for besvarelse af en mæglerforespørgsel ligger i intervallet:

• Selvadministrerede foreninger: 500 til 2.000 kr. afhængigt af foreningens valgte takst
• Professionelt administrerede foreninger: 1.500 til 4.500 kr., da administrator fakturerer sit honorar direkte

Gebyret er som regel sælgers udgift, men det bør fremgå tydeligt af foreningens vedtægter eller et vedtaget gebyrblad, hvad der opkræves. Bestyrelsen bør sikre sig, at der er taget stilling til dette på generalforsamlingen, så der ikke opstår tvister om betalingen.

Et konkret eksempel: Hvis en ejer i jeres forening på Frederiksberg sælger sin lejlighed til 3,2 millioner kroner, vil mægleren typisk indhente en mæglerforespørgsel som en af de første handlinger i salgsprocessen. Jeres administrator sender herefter en faktura på eksempelvis 2.800 kr. eksklusiv moms direkte til sælger eller mægleren. Beløbet dækker administratorens tidsforbrug på at udarbejde dokumentet og sikre, at alle oplysninger er korrekte og opdaterede.

Hvem laver mæglerforespørgslen?

Det afhænger af, hvordan jeres ejerforening er organiseret:

Professionel administrator: Langt de fleste større ejerforeninger bruger en ekstern administrator, fx et ejendomsadministrationsfirma. I disse tilfælde er det administratoren, der modtager forespørgslen fra mægleren og udarbejder svaret. Bestyrelsen behøver typisk ikke gøre noget aktivt, men bør holdes orienteret.

Selvadministreret forening: I foreninger uden professionel administrator er det bestyrelsens opgave at besvare forespørgslen. Det kræver, at bestyrelsen har styr på regnskaber, referater, vedtægter og eventuelle fælles lån eller renoveringsplaner. Det kan være tidskrævende, særligt i foreninger med mange lejligheder eller komplekse økonomiforhold.

Revisor og advokat: I visse tilfælde involveres foreningens revisor eller advokat, eksempelvis hvis der er verserende tvister, eller hvis foreningens økonomi kræver særskilt redegørelse. Det øger naturligvis prisen.

Hvad bør bestyrelsen have styr på?

Som bestyrelsesmedlem er det en god idé løbende at sikre, at foreningens dokumenter er opdaterede og let tilgængelige. Det gælder særligt:

Opdaterede vedtægter: Sørg for, at vedtægterne er tinglyst og stemmer overens med den faktiske praksis i foreningen. Utidssvarende vedtægter kan give problemer ved salg.

Aktuelt regnskab og budget: Mægleren og potentielle købere vil se de seneste godkendte regnskaber samt det aktuelle budget. Har foreningen uafsluttede regnskaber, kan det forsinke processen.

Oversigt over fælles lån: Mange ejerforeninger har optaget fælles lån til renovering af tag, elevator eller facader. Disse oplysninger er afgørende for en køber, da lånene typisk følger lejligheden ved ejerskifte. Sørg for, at bestyrelsen altid har en præcis opgørelse klar.

Restanceliste: Foreningen skal oplyse, om den konkrete lejlighed har restancer. En opdateret restanceliste er derfor nødvendig.

Referat fra seneste generalforsamling: Potentielle købere og mæglere vil ofte have adgang til referater for at se, hvilke beslutninger der er truffet om kommende vedligeholdelse og økonomi.

En velorganiseret bestyrelse kan besvare en mæglerforespørgsel hurtigt og præcist, hvilket gavner både sælger, køber og foreningens omdømme generelt.

Typiske faldgruber

Mange bestyrelser undervurderer kompleksiteten i mæglerforespørgsler. Her er de hyppigste fejl:

Forældet information: