Salg af ejerlejlighed: hvad skal bestyrelsen gøre?

Når en ejer sætter sin lejlighed til salg, har bestyrelsen i ejerforeningen en række konkrete opgaver og forpligtelser. Det er ikke nok blot at vente på, at handlen går igennem. Bestyrelsen spiller en aktiv rolle i processen, og fejl eller forsinkelser kan forsinke en bolighandel og i værste fald påføre foreningen et erstatningsansvar. Her gennemgår vi de vigtigste trin og regler, du som bestyrelsesmedlem skal kende.

Hvad siger loven om bestyrelsens rolle?

Ejerforeninger er reguleret af ejerlejlighedsloven (lovbekendtgørelse nr. 1021 af 26. august 2022) samt foreningens egne vedtægter. Loven fastslår, at ejerforeningens bestyrelse skal medvirke til at sikre en smidig overdragelse, herunder udstede den nødvendige dokumentation til køber og sælger.

Det centrale dokument i den forbindelse er ejerforeningens "overdragelsesattest" eller "statusattest". Heri fremgår det, om sælger har restancer til foreningen, om der er verserende sager, og om der er planlagte renoveringer eller ekstraordinære bidrag. Mange ejendomsmæglere og advokater efterspørger dette dokument inden for fem til ti hverdage, og bestyrelsen bør have en fast procedure for at udstede det hurtigt.

Gennemgang af restancer og hæftelse

Det første, bestyrelsen skal undersøge, er om sælger har en gæld til foreningen. Det kan dreje sig om manglende fællesbidrag, ubetalte varmeregnskaber eller andre skyldige beløb. Er der en restance, bør bestyrelsen gøre købers advokat opmærksom på dette i attesten, da køber efter overdragelsen hæfter solidarisk for sælgers gæld til foreningen.

Et praktisk eksempel: Sælger skylder 14.500 kr. i ubetalte fællesbidrag. Hvis bestyrelsen ikke oplyser om dette, og handlen gennemføres, kan foreningen risikere at stå med et uinddrevet krav, som er svært at håndhæve over for den nye ejer. Angiv altid gælden tydeligt i statusattesten, så der ikke opstår tvivl.

Vedtægternes forkøbsret og godkendelseskrav

Mange ældre ejerforeningsvedtægter indeholder bestemmelser om forkøbsret eller krav om bestyrelsens godkendelse af en ny ejer. Selv om sådanne klausuler er blevet sjældnere efter ændringer i ejerlejlighedsloven, forekommer de stadig. Bestyrelsen skal kontrollere, om foreningens vedtægter indeholder sådanne bestemmelser, inden handlen kan gennemføres.

Hvis vedtægterne eksempelvis kræver, at bestyrelsen godkender en ny ejer inden for 30 dage, skal I overholde denne frist. Gør I ikke det, kan godkendelsen anses for givet. Sørg for at have en klar kommunikationslinje med sælger og dennes mægler, så I modtager anmodningen i god tid.

Generelle oplysningspligter til køber

Ud over statusattesten vil købers rådgiver typisk anmode om en række dokumenter fra foreningen. Bestyrelsen bør være klar til at fremsende følgende:

Seneste årsregnskab og budgettet for det kommende år giver køber et overblik over foreningens økonomi. Referater fra de seneste to til tre generalforsamlinger kan afsløre, om der er truffet beslutninger om større renoveringer eller forhøjede bidrag. Vedtægter og husorden er naturligvis afgørende for den nye ejers forståelse af, hvad der er tilladt i ejendommen. Oplysninger om kommende vedligeholdelsesarbejder er vigtige, fordi de kan påvirke fællesbidragets størrelse i de kommende år.

Har foreningen eksempelvis besluttet at renovere facaden til en samlet udgift på 2,3 millioner kr., og den aktuelle ejer skal bidrage med 85.000 kr., skal dette fremgå tydeligt. Det er ikke bestyrelsens opgave at skjule sådanne oplysninger, og undladelse kan medføre ansvar.

Overdragelsesgebyr og administrative udgifter

Mange ejerforeninger opkræver et gebyr for det administrative arbejde i forbindelse med en overdragelse. Dette gebyr skal være hjemlet i vedtægterne eller i et gyldigt generalforsamlingsvedtaget beløb. Et typisk overdragelsesgebyr ligger i størrelsesordenen 1.500 til 4.000 kr. afhængigt af foreningens størrelse og kompleksitet.

Bestyrelsen bør sikre, at gebyret er klart kommunikeret, og at det kun dækker de faktiske administrative omkostninger. Opkræves et urimeligt højt gebyr uden hjemmel i vedtægterne, kan det anfægtes af sælger eller køber. Hav altid en specificeret opgørelse klar, der viser, hvad gebyret dækker.

Tinglysning og pant i lejligheden

Bestyrelsen behøver normalt ikke involvere sig direkte i tinglysningsprocessen, men det er en god idé at kende de grundlæggende regler. Når en ejerlejlighed sælges, skal skødet tinglyses digitalt via tinglysning.dk, og køber betaler en tinglysningsafgift på 1.850 kr. plus 0,6 procent af købesummen.

Foreningen kan have tinglyst et skadesløsbrev eller en vedtægt med prioritet i ejendommen. Bestyrelsen bør kontrollere, at foreningens egne tinglyste rettigheder er korrekte og opdaterede, inden handlen afsluttes. Er der fejl i tingbogen vedrørende foreningen, kan det forsinke handlen betydeligt.

Praktiske råd til en smidig overdragelsesproces

For at undgå flaskehalse anbefaler vi, at bestyrelsen etablerer en fast procedure for håndtering af boligsalg. Udpeg ét bestyrelsesmedlem som kontaktperson for ejendomsmæglere og advokater. Opret en tjekliste over de dokumenter, der skal udstedes, og de frister der gælder. Sørg for, at foreningens regnskabsoplysninger altid er opdaterede, så statusattesten kan udstedes inden for fem hverdage.

Kommunikér proaktivt med sælger, så I ved, hvornår ejendommen forventes sat til salg. Det giver bestyrelsen mulighed for at forberede dokumentationen i god tid og undgå unødige forsinkelser, der kan irritere alle parter og i yderste konsekvens true en bolighandel.

Bestyrelsens ansvar og forsikring

Bestyrelsesmedlemmer kan ifalde et personligt erstatningsansvar, hvis de forsætligt eller groft uagtsomt tilbageholder oplysninger eller fejlhåndterer en overdragelsesproces. Det er derfor stærkt anbefalet, at foreningen tegner en bestyrelsesansvarsforsikring. Præmien for en sådan forsikring starter typisk fra omkring 2.000 til 5.000 kr. om året afhængigt af foreningens størrelse.

Forsikringen dækker krav, der rejses mod bestyrelsesmedlemmerne i forbindelse med deres arbejde i foreningen, herunder fejl i forbindelse