Moms i ejerforening: hvornår skal foreningen momsregistreres?

Som bestyrelsesmedlem i en ejerforening står du over for mange administrative opgaver, og spørgsmålet om moms er et område, der ofte skaber forvirring. De fleste ejerforeninger er ikke momsregistrerede og har heller ikke behov for det. Men i visse situationer opstår pligten til momsregistrering, og her er det afgørende at kende reglerne. Fejl kan medføre efterbetalinger, bøder og unødvendige administrative byrder for foreningen og dens medlemmer.

Hvad er udgangspunktet for ejerforeninger og moms?

En ejerforening er som udgangspunkt ikke momspligtig. Foreningen varetager medlemmernes fælles interesser ved at administrere ejendommens fællesarealer, fordele udgifter og sikre ejendommens drift. Disse aktiviteter anses ikke for at være erhvervsmæssig virksomhed i momslovens forstand.

Grundlaget finder du i momslovens § 3, stk. 1, hvor det fastslås, at momspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed. En ejerforenings kerneaktiviteter falder typisk uden for denne definition, fordi foreningen ikke leverer ydelser mod vederlag til eksterne parter men blot administrerer egne fælles forhold.

Det betyder, at den løbende opkrævning af fællesbidrag fra ejerne ikke betragtes som momspligtig omsætning. Bidraget dækker fælles udgifter og er ikke betaling for en ydelse i momsretlig forstand.

Hvornår opstår momspligten?

Situationen ændrer sig, hvis ejerforeningen begynder at levere ydelser til udenforstående mod betaling. Her er de mest almindelige situationer, du som bestyrelsesmedlem skal være opmærksom på:

Udlejning af lokaler til erhverv Hvis foreningen udlejer fællesarealer, kælderrum, parkeringspladser eller andre lokaler til erhvervsdrivende, kan det udløse momspligt. Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt momsfritaget, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8. Men frivillig momsregistrering for udlejning til erhvervslejere er mulig, og i visse tilfælde kan der være fordele ved det.

Salg af ydelser til tredjemand Forestil dig, at ejerforeningen ejer en fælles vaskeriordning og begynder at tilbyde vaskeritiden til beboere i naboejendomme mod betaling. Den omsætning er momspligtig, hvis den overstiger registreringsgrænsen.

Reklameplads og antenneanlæg Foreningen udlejer facaden til opsætning af reklameskilte, eller der indgås aftale med et teleselskab om placering af udstyr på taget mod et årligt vederlag på eksempelvis 30.000 kr. Den slags aftaler genererer momspligtig omsætning.

Registreringsgrænsen Momsregistreringspligten indtræder, når den momspligtige omsætning overstiger 50.000 kr. inden for en 12-måneders periode, jf. momslovens § 48. Det er ikke kalenderåret, der er afgørende, men de seneste 12 måneder løbende. Overskrider I grænsen, skal foreningen registreres senest 8 dage før den første momspligtige leverance finder sted efter registreringspligtens indtræden.

Hvad sker der, hvis foreningen ikke registrerer sig?

Manglende momsregistrering, når pligten er opstået, kan have alvorlige konsekvenser. Skattestyrelsen kan kræve betaling af den moms, som foreningen burde have opkrævet og afregnet, og dertil kan der pålægges renter og gebyrer.

I praksis indebærer det, at foreningen hæfter for momsen, selv om den ikke er blevet opkrævet hos modparten. Hvis foreningen eksempelvis har modtaget 60.000 kr. i vederlag for reklameplads uden at opkræve moms, skal den efterfølgende afregne 20 procent af det beløb, altså 12.000 kr., til Skattestyrelsen. Det beløb falder tilbage på foreningens økonomi og dermed på ejerne.

Derudover kan der pålægges et skattetillæg efter opkrævningslovens bestemmelser. Sker overtrædelsen ved simpel uagtsomhed, er tillægget normalt 5 procent af den skyldige moms, men ved gentagne overtrædelser kan det stige markant.

Frivillig momsregistrering: kan det være en fordel?

I visse situationer kan det faktisk betale sig at momsregistrere foreningen frivilligt, selv om omsætningen ikke overstiger grænsen på 50.000 kr. Det gælder navnlig, hvis foreningen afholder store udgifter til momspligtige ydelser, som den ønsker at trække momsen fra.

Et eksempel: Ejerforeningen skal renovere for 500.000 kr. ekskl. moms. Momsen udgør 125.000 kr. Hvis foreningen er frivilligt momsregistreret for eksempel i forbindelse med erhvervsudlejning, kan den have ret til at fratrække en del af denne indgående moms. Det kræver dog, at der er en direkte sammenhæng mellem udgifterne og den momspligtige aktivitet.

Frivillig momsregistrering kræver en konkret vurdering og bør altid ske i dialog med en revisor eller momsrådgiver, da fordelene afhænger af foreningens specifikke aktiviteter og udgiftsprofil.

Praktiske råd til bestyrelsen

Her er fire konkrete tiltag, som bestyrelsen bør tage stilling til:

Gennemgå alle indkomstkilder løbende. Udover de løbende fællesbidrag bør I opgøre alle øvrige indtægter som lejeindtægter, vederlag fra teleoperatører, betalinger fra reklamebureau og lignende. Overstiger de samlet set 50.000 kr. over 12 måneder, skal I handle.

Dokumentér alle aftaler skriftligt. En mundtlig aftale om, at et teleselskab betaler 25.000 kr. om året for tagplads, kan overse momsspørgsmålet. En skriftlig aftale tvinger parterne til at forholde sig til, om beløbet er inkl. eller ekskl. moms.

Søg professionel rådgivning ved tvivl. Momslovgivningen er kompleks, og reglerne for hvornår en ejerforening anses for at drive erhvervsmæssig virksomhed, beror på en konkret vurdering. Det er billigere at spørge en rådgiver på forhånd end at håndtere en efteropkrævning fra Skattestyrelsen.

Hold styr på frister. Momsregistrering skal ske senest 8 dage inden den første momspligtige leverance. Momsafregning sker kvartalsvist for nyregistrerede virksomheder med en omsætning under 5 mio. kr. Fristen for indberetning og betaling er den 1. i den tredje måned efter kvartalets udløb, dog med visse variationer.

Eksempel: ejerforening med udlejning af parkeringsp